Ưu và nhược điểm của quỹ đầu tư bất động sản

THỨ HAI, 21 THÁNG 2 2011 13:24 VNECONOMY

Những thay đổi về mặt pháp lý như Nghị định 71, Thông tư 13... đang tạo nên những sức ép không nhỏ đối với chủ đầu tư trong việc huy động vốn cho phát triển các dự án bất động sản.

Một trong những giải pháp được nhiều người quan tâm hiện nay là mô hình các quỹ đầu tư bất động sản.

Trong thực tế, các quỹ đầu tư bất động sản hoạt động tại Việt Nam hiện nay đều là các quỹ nước ngoài, như VNL của Vinacapital, VPF của Dragon Capital, ILH- ILH2 và ILH3 của Indochina Capital, VPH của Saigon Asset Management…

Cho đến cuối năm 2010, nhiều quỹ đầu tư nước ngoài tiếp tục rót vốn vào thị trường bất động sản Việt Nam, chứng tỏ hấp lực của thị trường còn lớn. Tuy nhiên, do thiếu khung pháp lý cần thiết, cho đến giờ vẫn chưa có quỹ đầu tư bất động sản nào của Việt Nam. Hiện tại, Bộ Tài chính hiện đang chuẩn bị ban hành quy định hướng dẫn cho việc huy động vốn, thành lập, tổ chức hoạt động và quản lý quỹ đầu tư bất động sản.

Hình thức quỹ đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust - REIT) cho phép nhà đầu tư thay vì trực tiếp mua nhà-đất, có thể mua chứng chỉ quỹ phát hành, sau đó ủy quyền quản lý cho ban giám đốc quỹ. Hoạt động chủ yếu của quỹ là mua bán, tham gia quản lý các sản phẩm bất động sản, góp vốn vào việc phát triển dự án, hoặc đầu tư vào các công ty bất động sản.

Theo dự thảo quy định, quỹ đầu tư bất động sản sẽ được tổ chức dưới dạng hợp đồng hoặc công ty cổ phần, chia làm hai loại là quỹ đại chúng (quỹ mở) và quỹ thành viên (quỹ đóng). Quỹ đóng bị giới hạn số cổ phần phát hành, chứng chỉ quỹ được niêm yết tại thị trường chứng khoán và được mua bán tại mức giá do thị trường quyết định. Trong khi đó, quỹ mở được phép phát hành thêm cổ phần, và nhà đầu tư có thể định kì bán lại cổ phiếu cho công ty quản lí quỹ tại giá trị tài sản ròng trên một cổ phần (NAV per share).

Với ý nghĩa là một nguồn cung vốn mới trong điều kiện nguồn vốn huy động từ ngân hàng và khách hàng bị thắt chặt, sự ra đời của các REIT chắc chắn sẽ là tin vui đối với các doanh nghiệp bất động sản. Nhưng còn đối với các nhà đầu tư, giữa nhiều hình thức đầu tư bất động sản khác nhau để lựa chọn, việc họ sẽ đón nhận các REIT này như thế nào có lẽ vẫn còn nhiều điều phải bàn.

Một nhà đầu tư muốn tham gia vào thị trường bất động sản có khá nhiều lựa chọn: trực tiếp mua bán bất động sản, mua trái phiếu bất động sản, đầu tư vào cổ phiếu của công ty bất động sản, hoặc mua chứng chỉ quỹ bất động sản (cả REIT của Việt Nam và nước ngoài)…

Trước đây, trái phiếu bất động sản có thể được phát hành kèm theo quyền mua căn hộ nên khá hấp dẫn, điển hình như Sacomreal (SCR) đã hai lần phát hành thành công 850 tỷ đồng trái phiếu kèm quyền ưu tiên mua căn hộ với chính sách giảm giá từ 5-8%. Nhưng từ sau Nghị định 71, hình thức này không còn hợp lệ: người mua trái phiếu bất động sản chỉ được nhận tiền lãi và gốc như trái phiếu thông thường.

Còn nếu so với việc đầu tư trực tiếp vào bất động sản, đầu tư vào REIT có ưu điểm hơn ở chỗ REIT có đội ngũ quản lí chuyên nghiệp, cấu trúc cho phép có thể huy động đủ vốn để đầu tư vào các dự án có qui mô lớn, cũng như đầu tư đa dạng vào nhiều loại hình sản phẩm, nhiều vị trí khác nhau giúp giảm thiểu rủi ro. Nhà đầu tư nhỏ lẻ dù có số vốn không lớn vẫn có thể tham gia gián tiếp vào thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, nhược điểm của REIT so với đầu tư trực tiếp là mất phí quản lí, nhà đầu tư không được trực tiếp ra quyết định và hiệu quả đầu tư của Ban giám đốc quỹ chưa chắc đã tốt hơn. Trong năm 2010, trong khi "NAV per share" quỹ VNL của Vinacapital tăng 4,5%, quỹ VPH của Saigon Asset Management tăng 2,4% thì "NAV per share" quỹ VPF của Dragon Capital lại giảm tới 7,1%.

Nhà đầu tư sẽ phân vân lớn nhất giữa việc lựa chọn REIT hay cổ phiếu của công ty bất động sản vì có nhiều điểm chung giữa hai hình thức đầu tư này. Điểm hấp dẫn nổi bật của REIT so với các cổ phiếu bất động sản chính là ở tỉ lệ chi trả cổ tức cao. Các quỹ REIT thường được ưu đãi về thuế (ở nước ngoài thông thường được miễn toàn bộ thuế thu nhập doanh nghiệp) nhưng lại phải trả phần lớn (khoảng 90%) lợi nhuận cho cổ đông dưới dạng cổ tức.

Như vậy, nhà đầu tư vào REIT sẽ có mức thu nhập theo sát với thực tế hoạt động của quỹ chứ không phải trông chờ vào quyết định phân phối lợi nhuận hàng năm của ban giám đốc các công ty bất động sản. Nói cách khác, do cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động khá đơn giản, tính minh bạch của REIT được đánh giá là cao hơn so với các công ty thông thường.

Ngoài ra, đầu tư vào REIT cũng tương đối an toàn hơn so với đầu tư vào cổ phiếu bất động sản.

Thứ nhất, do nguồn vốn huy động lớn, REIT có thể đầu tư đa dạng hơn so với một công ty bất động sản, đầu tư vào nhiều công ty khác nhau, nhiều công trình ở những địa điểm khác nhau. Thứ hai, ngay cả khi so với việc phân tán rủi ro bằng cách mua nhiều loại cổ phiếu bất động sản khác nhau, đầu tư vào REIT vẫn an toàn hơn ở chỗ: do phải tuân theo quy định của luật điều chỉnh, REIT chủ yếu đầu tư vào những sản phẩm hữu hình, đầu tư khi dự án đã có căn cứ pháp lí vững chắc.

Tuy nhiên, chính những quy định chặt chẽ trong việc huy động và đầu tư vốn cũng dẫn đến hạn chế một phần cơ hội tạo ra lợi nhuận của REIT, khi đem so sánh với các công ty bất động sản.

Ví dụ, quỹ mở chủ yếu phải đầu tư vào các dự án đã hoàn thành, ngoài ra đầu tư vào chứng khoán không quá 10% giá trị quỹ - và phải là cổ phiếu bất động sản hoặc trái phiếu chính phủ; đầu tư vào dự án đang xây dựng không quá 10% giá trị quỹ - với điều kiện không làm giảm nhiều NAV, phải có hợp đồng giao dịch với khách hàng tiềm năng, phải đảm bảo tài sản được chào bán ngay sau khi hoàn thành với mức lợi nhuận hợp lí…).

Ngoài việc cạnh tranh để thu hút vốn với các hình thức đầu tư kể trên, các REIT của Việt Nam khi ra đời sẽ còn phải cạnh tranh với các REIT nước ngoài đã hình thành từ lâu và đang hoạt động tại nước ta. So với các REIT nước ngoài, các REIT của Việt Nam được niêm yết tại thị trường trong nước nên khá thuận tiện, có thể giảm bớt được rủi ro về tỉ giá, rủi ro trong việc chuyển lợi nhuận về nước.

Bên cạnh đó, đội ngũ quản lí người Việt Nam có thể sẽ am hiểu hơn về thị trường, văn hóa Việt Nam, có quan hệ tốt với chính quyền để giải quyết các vấn đề pháp lí, cũng như linh hoạt hơn để có thể nắm bắt được những cơ hội kinh doanh tốt. Tuy nhiên, cũng có những thách thức nhất định đối với REIT Việt Nam như quy mô vốn huy động được có thể nhỏ hơn, "sinh sau đẻ muộn" nên không có được lợi thế của người đi tiên phong, hoặc có thể rủi ro do không phải tuân theo các qui trình khắt khe như các REIT nước ngoài (do chịu sự điều tiết chặt chẽ của pháp luật nước ngoài, do yêu cầu cao của nhà đầu tư nước ngoài).

Dù sao đi nữa, đã là một hình thức đầu tư thì REIT vẫn hàm chứa những rủi ro nhất định. Do đầu tư vào bất động sản nên khi thị trường bất động sản đóng băng, thì giá trị của quỹ cũng suy giảm theo. Quỹ REIT được đánh giá là minh bạch, tuy nhiên trong thực tế thì tính minh bạch chỉ ở mức tương đối. Việc định giá NAV của quỹ REIT liên quan đến việc phải đánh giá lại giá trị các bất động sản đang nắm giữ, nhưng việc định giá bất động sản một cách chính xác luôn là một bài toán không hề dễ dàng.

Bên cạnh đó, cho đến nay nước ta chưa có các quỹ REIT của nội địa nên hình thức đầu tư này vẫn còn lạ lẫm với các nhà đầu tư Việt Nam. Những năm gần đây, xu hướng các REIT nước ngoài cũng như các quỹ đầu tư nói chung không được nhà đầu tư ưa thích lắm, thể hiện qua mức chiết khấu khá cao và tính thanh khoản thấp.

Do vậy, đây sẽ là một điểm đáng cân nhắc với đối với việc ra quyết định của nhà đầu tư, cũng như một thách thức không nhỏ đối với các REIT Việt Nam ra đời trong bối cảnh hiện nay.

Bùi Thu Hương - Phòng Nghiên cứu và Tư vấn đầu tư, Công ty Chứng khoán Tân Việt (TVSI)

Tiến sĩ Alan Phan: ’Mác thành đạt đang bị lạm phát’

Alan Phan, một doanh nhân Việt kiều, vừa có bài viết chia sẻ về việc mác thành đạt bị "lạm phát" gần đây. Theo ông, người trẻ cần quên đi danh từ, nhớ đến thực chất trên con đường kiếm tìm tiêu chí để là người thành đạt.

Tiến sĩ Alan Phan hiện chủ yếu kinh doanh tại thị trường Đông Á trong lĩnh vực đầu tư.

"Thành công là đạt được những gì mình mong muốn. Hạnh phúc là muốn những gì mình đạt được" (Dale Carnegie). Gần đây, tôi hay "bị" gán cho cái mác "doanh nhân thành đạt", rồi có người còn gọi là "tỷ phú" dù tôi nói rõ chỉ là tỷ phú tiền đồng.

Khi một từ ngữ nào bị lạm dụng, tôi thường dị ứng lạ thường. "Thành đạt", "đỉnh cao", "đại gia"… một ngày rồi "phá sản", "tội phạm", "siêu lừa"… một ngày khác. Biển dâu của ngôn ngữ còn sống động hơn những đổi thay trong thực tại.

Vài bạn trẻ gửi thư mong tôi chỉ cho bí quyết trở thành một doanh nhân thành đạt, càng nhiều đường tắt càng tốt! Khi hỏi lại là họ nghĩ một doanh nhân thành đạt phải ra sao, tất cả đều cho rằng phải có tiền thật nhiều để tiêu xài thoả thích, phải được xã hội trọng vọng kính nể, phải có quyền lực qua quan hệ, phải có cả núi "đồ chơi": chân dài, siêu xe, tiệc tùng, hàng hiệu…

Tôi thường trả lời là các bạn có một góc nhìn, dù khá phổ biến ở đây hiện nay, nhưng rất sai lạc khi đối diện với thực tế. Cái giá phải trả cho những "ước muốn" trên có lẽ các bạn sẽ không bao giờ muốn trả, trừ khi bạn sinh ra là cậu ấm cô chiêu trong nhà siêu quan.

Thêm vào đó, mác đại gia càng lớn thì càng nhiều ganh tỵ thù địch. Chỉ đọc và nghe những tin đồn hay vu khống về mình cũng mất hết ngày giờ. Sau 15 năm quản lý một công ty đại chúng ở Mỹ, tôi nghĩ là mình đã quá quen với những thị phi, bịa đặt của các diễn đàn trên net. Nhưng những tấn công cá nhân gần đây khi tôi được mạng truyền thông "bơm" lên làm mình phải tính đến chuyện tịnh khẩu để có chữ bình an!

Tôi luôn nghĩ là một người khi vượt khỏi những nhu cầu thúc hối về cơm áo và có chút tự do, giá trị đẳng cấp của họ phải được định lượng trên sáu khía cạnh để được tạm gọi thành đạt: sức khoẻ, tinh thần, trí tuệ, xã hội, tiền bạc và tâm linh. Theo 6 tiêu chuẩn này thì chắc chắn cá nhân tôi không phải là người thành đạt, ngay cả trong vài chục năm tới khi tôi gần xuống lỗ.

Tôi nghĩ mọi người phải làm một chuẩn lượng riêng cho mình: sức khoẻ của bạn có kham nổi một chương trình làm việc liên tục 16 giờ mỗi ngày, những chuyến bay liên lục địa năm bảy lần mỗi tháng? Tinh thần của bạn có mất đi cái bén nhạy của phán đoán khi bị vây bủa bởi áp lực, và ý chí sắt đá vẫn tràn đầy khi sự nghiệp đứng bên vực thẳm?

Về trí tuệ, bạn có cập nhật kiến thức, tìm tòi nghiên cứu mỗi ngày? Bạn có thường xuyên đặt câu hỏi cho mọi biện luận và sẵn sàng quên đi tự ái sĩ diện nếu mình sai? Với gia đình – xã hội, bạn có lo lắng và "cho đi" đầy đủ cho mọi người thân với một tình thương không điều kiện? Kính nể và tôn trọng những người kém may mắn, chân thành và trân trọng người đang thua thiệt?

Về tiền bạc, yếu tố chính mà mọi người dùng để tôn vinh các đại gia, thì bạn có nhiều như một đại gia với tuyên bố "tiền của tôi ăn ba hay sáu đời cũng không hết"? Có thể không nhiều như vậy, nhưng phải đủ để một cơn bão tài chính hay một quyết định sai lầm của nhân viên, hay một thay đổi xã hội không làm tài sản tạo dựng bao năm qua biến mất.

Nếu bạn chưa hội đủ năm yếu tố trên về "thành đạt", thì vẫn còn chút hy vọng về yếu tố sau cùng: cái con người bên trong. Trong con người "không thành đạt" của tôi, một điều luôn làm tôi hạnh phúc: tâm linh bình an và giác ngộ. Tôi học cách tha thứ cho mình, cho người; tôi không ghen tỵ giận hờn với ai hay với hoàn cảnh nào. Tôi biết ơn và biết yêu thương trân trọng từng niềm vui nho nhỏ đến với đời sống mỗi ngày.

Tôi luôn luôn hưng phấn mỗi khi đi ngủ nếu tôi vượt qua các thành tựu của ngày hôm trước. Nó xác định là tôi đang tiến bộ trên chuyến phiêu lưu của đời sống và đây là động lực thúc đẩy tôi mạnh bước. Cái đích thành đạt có lẽ không bao giờ đến, nhưng có phải các triết gia đã khuyên ta mục tiêu "không phải là điểm đến mà là cuộc lữ hành".

Dĩ nhiên đó là với cá nhân tôi. Còn những doanh nhân thành đạt khác thì sao? Cái mác thành đạt không phải mất tiền mua, và người sử dụng cũng không phải đóng thuế, nên sự lạm phát danh từ này cũng là điều dễ hiểu. Tôi chỉ nghĩ các bạn trẻ đang muốn làm người thành đạt nên quên đi danh từ và nhớ đến cái thực chất.

Kịch tác gia George Burns đã chia sẻ: "Tôi thực sự nghĩ rằng thất bại khi làm điều mình yêu thích tốt hơn là thành công với điều mình khinh ghét.

Theo Sài Gòn Tiếp thị

Vạch mặt 'kẻ' lũng đoạn thị trường bất động sản

Vạch mặt 'kẻ' lũng đoạn thị trường bất động sản

Chênh lệch cung cầu, hệ thống tài chính, tín dụng chưa hoàn thiện.. là một trong nhiều tác nhân gây bất ổn thị trường bất động sản.

Chênh lệch cung cầu
Thị trường bất động sản vài năm trở lại đây đã từng xảy ra những cơn sốt giá nhà, lợi nhuận trong kinh doanh bất động sản cao đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường dẫn đến các doanh nghiệp đã đổ xô vào đầu tư phát triển bất động sản.

Khi nào thị trường bất động sản trở về giá trị thực? Ảnh minh họa

Kể cả các doanh nghiệp không có kinh nghiệm và năng lực tài chính, dư nợ cho vay các dự án bất động sản tăng nhanh. Việc tập trung đầu tư quá lớn vào phân khúc bất động sản cao cấp, việc cấp phép phát triển dự án tại các địa phương thiếu căn cứ vào nhu cầu của thị trường, thậm chí nhiều địa phương cấp phép dự án nhà ở với quy mô lớn tại những nơi chưa có hạ tầng kỹ thuật và xã hội đủ để phục vụ cho những nhu cầu tối thiểu về nơi ở, đã tạo nên những khu nhà ở bỏ hoang, lãng phí đất đai, tiền của của xã hội. Tình trạng phát triển đô thị thiếu quy hoạch, kế hoạch, phát triển tự phát còn diễn ra phổ biến. Các dự án phân lô, huy động vốn tràn lan tạo nên nguồn cung ảo tăng vọt và nhiễu thông tin dự án, góp phần làm cho thị trường phát triển thiếu lành mạnh.

Chỉ tính riêng tại Thành phố Hà Nội khi rà soát để lập Đồ án quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội, số lượng các đồ án, dự án đang triển khai hoặc đang trong giai đoạn quy hoạch là 785 đồ án, dự án với quy mô 59.078 ha; sau khi rà soát, UBND Thành phố Hà Nội đề xuất và được Thủ tướng Chính phủ cho tiếp tục triển khai (đợt 1) là 240 đồ án, dự án với quy mô 9.502 ha, trong đó có 150 đồ án, dự án đô thị và nhà ở với quy mô 5.125,8 ha.

Nhiều ý kiến cho rằng, trong khi giá bất động sản sụt giảm mạnh, nguồn cung quá lớn vì vậy nhiều khả năng bong bóng bất động sản ở Việt Nam sắp vỡ.

Theo cách hiểu thông thường thì "bong bóng tài sản" xuất hiện khi giá cả tài sản cơ sở (ở đây là bất động sản) liên tục tăng làm cho các nhà đầu cơ kỳ vọng vào mức lợi nhuận lớn trong tương lai đã tham gia vào đầu cơ làm cho giá của tài sản trong một thời gian ngắn tăng cao quá giá trị thực của tài sản. Hệ thống tín dụng cũng căn cứ vào giá ảo của tài sản để cho vay thế chấp hoặc tham gia vào thị trường dưới nhiều hình thức (cho vay, chứng khoán hóa tài sản thế chấp, đầu tư nội bộ ...). Việc đầu cơ dẫn đến phát triển loại tài sản đó quá nóng trong thời gian ngắn, vượt quá nhu cầu thật (nhu cầu có khả năng thanh toán) của thị trường. Khi lợi nhuận kỳ vọng không còn, giá tài sản giảm đột ngột, các nhà đầu cơ đồng loạt rút khỏi thị trường dẫn đến thua lỗ, mất khả năng thanh toán cho các khoản vay.

Khái niệm "bong bóng kinh tế" thường được dùng khi tác động tiêu cực của nó gây thiệt hại một khối lượng của cải khổng lồ, đồng thời kèm theo một giai đoạn bất ổn kinh tế kéo dài trên bình diện quốc gia hoặc quốc tế.

Còn ở Việt Nam, thị trường bất động sản hàng hóa còn nhỏ bé so với thị trường bất động sản phi hàng hóa, nhất là trong lĩnh vực nhà ở. Nhu cầu về bất động sản, nhất là nhà ở lớn.

Mặt khác, thị trường bất động sản thứ cấp, chứng khoán hóa thị trường bất động sản ở nước ta hầu như chưa có; dư nợ tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng thấp trong tổng dư nợ của toàn hệ thống tín dụng. Vì vậy, việc giao dịch nhà ở thương mại trầm lắng hiện nay cũng chỉ là tạm thời hoặc ở một số phân khúc thị trường nhất định, do đó nguy cơ "bong bóng" và đổ vỡ do "bong bóng" bất động sản là thấp.

Bất ổn

Nhìn ở góc độ khác thì giá bất động sản giảm về gần giá trị thực cũng là tín hiệu tốt để các đối tượng tham gia thị trường tiến hành tái cơ cấu đầu tư, người có nhu cầu thực có khả năng tiếp cận hàng hóa phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của mình.

Tuy vậy, cũng có những nguy cơ mất khả năng thanh khoản cục bộ tại một số tổ chức tín dụng nếu những tổ chức tín dụng đó tài trợ cho các dự án thiếu tính khả thi, tài trợ các phân khúc bất động sản cao cấp có tính thanh khoản thấp (kể cả nhà ở, văn phòng cho thuê, khách sạn và trung tâm thương mại), cũng như các tổ chức tín dụng có tỷ trọng tín dụng bất động sản quá lớn trong tổng dư nợ tín dụng hoặc phát hành trái phiếu doanh nghiệp nhưng thực chất là cho vay bất động sản, đầu tư bất động sản thông qua các công ty thành viên, khi thị trường trầm lắng kéo dài, doanh nghiệp không bán được sản phẩm thì nguy cơ mất vốn rất cao, gây nên sự bất ổn của hệ thống tài chính và nền kinh tế.

Bên cạnh đó, hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn thiện, nguồn vốn cho thị trường bất động sản chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và huy động của người dân, chưa có nguồn tín dụng trung và dài hạn để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân trong tạo lập nhà ở. Khi nguồn tín dụng từ ngân hàng bị hạn chế, nhất là khi lãi suất ngân hàng tăng cao dẫn đến khó khăn cho thị trường.

Công tác cải cách thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng, bồi thường giải phóng mặt bằng, xác định giá đất, thu thuế trong giao dịch bất động sản, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất chưa đáp ứng được yêu cầu, làm giảm khả năng thanh khoản của thị trường bất động sản, cũng như của hệ thống ngân hàng.




(Theo VnMedia-Cập nhật 05/01/2012 11:00:00 AM (GMT+7))