Phó Chủ tịch Hưng Yên báo cáo Thủ tướng vụ Văn Giang

Cập nhật 02/05/2012 02:33:00 PM (GMT+7) 

Tại hội nghị trực tuyến toàn quốc về công tác tiếp công dân, giải quyết khiếu nại, tố cáo sáng nay, Phó Chủ tịch thường trực UBND tỉnh Hưng Yên Nguyễn Khắc Hào đã báo cáo Thủ tướng vụ cưỡng chế, thu hồi đất ở huyện Văn Giang.

Theo ông Nguyễn Khắc Hào, trong 8 vụ việc khiếu kiện phức tạp kéo dài ở Hưng Yên hiện nay, có 6 vụ cá biệt dai dẳng, 2 vụ đông người. Đặc biệt và điển hình nhất là công dân 3 xã Cửu Cao, Phụng Công, Xuân Quan thường xuyên lôi kéo đông người lên tỉnh, các cơ quan TƯ để kiến nghị và tố cáo 9 nội dung liên quan đến dự án khu đô thị thương mại du lịch Văn Giang (Ecopark).

Ông Hào đã dành hơn 10 phút để báo cáo về vụ việc này với Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng và Phó Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc.

VietNamNet trích đăng báo cáo này:

Dự án khu đô thị Văn Giang được phê duyệt và thực hiện từ năm 2004 theo công thức sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trình tự thủ tục thực hiện triển khai tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật, được địa phương, các bộ ngành hữu quan của TƯ thẩm định kỹ lưỡng. Dự án có quy mô đầu tư, hạ tầng đồng bộ, hiện đại, từ dự án này, tạo vốn xây dựng tuyến đường liên tỉnh Hà Nội - Hưng Yên, có ý nghĩa quan trọng trong phát triển KTXH không chỉ của Văn Giang mà còn cả của Hưng Yên và vùng Thủ đô Hà Nội. Chủ trương là đúng đắn, nhằm phát triển KTXH, đẩy nhanh công nghiệp hoá, hiện đại hoá của tỉnh Hưng Yên, phù hợp quy hoạch tổng thể phát triển KTXH tỉnh đến năm 2020, quy hoạch vùng tỉnh Hưng Yên đến 2020 và định hướng 2030, quy hoạch vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ và quy hoạch vùng Thủ đô Hà Nội.

Phó Chủ tịch thường trực UBND tỉnh Hưng Yên Nguyễn Khắc Hào báo cáo Thủ tướng vụ cưỡng chế, thu hồi đất ở huyện Văn Giang. Ảnh: Chung Hoàng

Triển khai dự án, UBND tỉnh và các nhà đầu tư đã rất quan tâm áp dụng các chính sách đền bù hỗ trợ giải phóng mặt bằng và các biện pháp giải quyết việc làm cho người dân bị thu hồi đất, thực hiện theo đúng pháp luật, chế độ tại thời điểm. Dự án được thực hiện với cơ chế chính sách đền bù hỗ trợ cao nhất tại thời điểm trên địa bàn tỉnh và là dự án duy nhất được giao đất đền bù liền kề để chuyển đổi nghề nghiệp cho người dân có đất bị thu hồi.

Sau khi dự án được phê duyệt vào năm 2004, năm 2009 tỉnh mới bàn giao được đợt 1 cho nhà đầu tư 57,19 ha để làm đô thị và làm đường giao thông liên tỉnh, nhà đầu tư đã cơ bản hoàn thành đầu tư xây dựng các hạng mục công trình trên diện tích đất đã giao theo đúng quy hoạch được duyệt và phát huy hiệu quả. Đến nay đã có 3852/4876 hộ của 3 xã đã nhận tiền đền bù hỗ trợ, chiếm 79%. Còn 1024 hộ chưa nhận, bằng 21%. Tuy vậy, đến nay đã hơn 8 năm, tỉnh vẫn chưa hoàn thành việc chuyển giao đất cho nhà đầu tư, do người dân khiếu kiện liên tục, tụ tập đông người, lôi kéo kích động, cản trở, không hợp tác, gây nên tình hình phức tạp kéo dài ở 3 xã của huyện Văn Giang trong năm qua, ảnh hưởng tới sản xuất, đời sống của nhân dân.

Tôi xin báo cáo chi tiết thêm về việc ngày 24/4/2012 vừa qua đã hỗ trợ thi công và cưỡng chế giải phóng mặt bằng để bàn giao đất cho dự án.

Diện tích đất canh tác xã Xuân Quang là 294,6ha, diện tích đất thu hồi để triển khai dự án 129,ha, 107ha đất nông nghiệp, chiếm 36,32% diện tích đất canh tác. Đợt 1 đã bàn giao 57,19ha và vừa rồi bàn giao 72ha. Tổng số hộ đã nhận tiền đền bù hỗ trợ và tự nguyện bàn giao đất là 1554/1720 hộ, chiếm 95,5%. Còn lại chỉ còn 5,8ha của 166 hộ chưa nhận tiền đền bù hỗ trợ, chiếm 4,5% phải tiến hành cưỡng chế. Số hộ trên vẫn còn diện tích đất canh tác chứ không phải thu hồi toàn bộ.

Sau gần 8 năm, các cấp các ngành của tỉnh đã tập trung xem xét giải quyết thoả đáng những kiến nghị chính đáng của người dân, đồng thời trả lời những tố cáo sai sự thật, không có căn cứ. Hưng Yên đã kiên trì tuyên truyền vận động thuyết phục từng hộ dân. Gần đây sau nhiều tháng rà soát các trình tự, thủ tục pháp lý của dự án, các ngành chức năng chuẩn bị kỹ lưỡng, chặt chẽ các phương án đảm bảo an toàn, ngày 4-5/4 vừa qua, UBND huyện Văn Giang đã ra quyết định cưỡng chế đối với 5,8 ha của 166 hộ dân của xã Xuân Quan.

Chúng tôi nhận thức rằng khi đã có chủ trương đúng, hiệu quả KTXH cao, đúng các quy định của pháp luật, được đông đảo nhân dân đồng tình ủng hộ, thì không thể vì một số người chống đối mà không triển khai thực hiện chủ trương đó.

Ngày 22/4 vừa qua, dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Bí thư Tỉnh uỷ, Chủ tịch UBND tỉnh, các cơ quan chức năng của tỉnh và sự hỗ trợ tích cực của Bộ Công an, các lực lượng hỗ trợ thi công và cưỡng chế của huyện Văn Giang đã thực hiện tốt các phương án đề ra, đảm bảo an toàn về người và tài sản.

Sau cưỡng chế, tình hình nhân dân 3 xã ổn định, nhiều hộ dân không nhận tiền hỗ trợ đền bù đã nhận ra sai lầm vì nghe nhóm chống đối xúi giục và kích động.

Từ việc khiếu kiện đông người của một bộ phận người dân ở 3 xã trong vùng dự án ở Văn Giang đến việc tổ chức cưỡng chế vừa rồi, chúng tôi xin rút ra một số nhận thức và bài học bước đầu trong lãnh đạo chỉ đạo và công tác tiếp dân, giải quyết khiếu nại tố cáo.

Thứ nhất là, phát huy dân chủ phải đi liền với kỷ cương pháp luật, trong từng vụ việc cụ thể cần được xem xét thấu đáo, có lý có tình, nhất là phải đúng quy định của pháp luật. Những người lợi dụng dân chủ, móc nối với những phần tử tiêu cực, bất mãn, phản động trong nước và nước ngoài, cố tình chống phá chủ trương, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước, đi ngược lại lợi ích của nhân dân, kìm hãm sự phát triển, thì nhất định phải có biện pháp xử lý kiên quyết.

Trong vụ việc ở Văn Giang, có sự móc nối chặt chẽ với những phần tử chống đối ở nước ngoài. Các thông tin thậm chí còn được tường thuật tại chỗ, từng giờ, để tuyên truyền xuyên tạc, dàn dựng những video clip giả để vu khống, bôi nhọ chính quyền.


Thứ hai, về phía tỉnh, có sự chỉ đạo tập trung thống nhất cao của các cấp uỷ đảng, chính quyền, MTTQ, các đoàn thể. Tăng cường công tác tiếp công dân, coi trọng tuyên truyền, vận động nhân dân và không nóng vội. Chủ tịch UBND tỉnh đã tổ chức đối thoại trực tiếp với người dân 3 xã, quan tâm giải quyết các quyền và lợi ích chính đáng của người dân, theo đúng các quy định của pháp luật. Phối hợp chặt chẽ với báo chí và các cơ quan tuyên truyền. Trước khi thực hiện các biện pháp hỗ trợ thi công, cưỡng chế, Hưng Yên tổ chức họp báo với 21 cơ quan báo chí TƯ và tỉnh. Trong quá trình thực hiện, đảm bảo đúng trình tự pháp luật và tổ chức rà soát kỹ lưỡng các trình tự thủ tục trước khi thực hiện các biện pháp hỗ trợ thi công, cưỡng chế, đồng thời có những giải pháp chặt chẽ đảm bảo an toàn cho người và tài sản.

Chung Hoàng ghi

Nguồn: Vietnamnet.vn

Ưu và nhược điểm của quỹ đầu tư bất động sản

THỨ HAI, 21 THÁNG 2 2011 13:24 VNECONOMY

Những thay đổi về mặt pháp lý như Nghị định 71, Thông tư 13... đang tạo nên những sức ép không nhỏ đối với chủ đầu tư trong việc huy động vốn cho phát triển các dự án bất động sản.

Một trong những giải pháp được nhiều người quan tâm hiện nay là mô hình các quỹ đầu tư bất động sản.

Trong thực tế, các quỹ đầu tư bất động sản hoạt động tại Việt Nam hiện nay đều là các quỹ nước ngoài, như VNL của Vinacapital, VPF của Dragon Capital, ILH- ILH2 và ILH3 của Indochina Capital, VPH của Saigon Asset Management…

Cho đến cuối năm 2010, nhiều quỹ đầu tư nước ngoài tiếp tục rót vốn vào thị trường bất động sản Việt Nam, chứng tỏ hấp lực của thị trường còn lớn. Tuy nhiên, do thiếu khung pháp lý cần thiết, cho đến giờ vẫn chưa có quỹ đầu tư bất động sản nào của Việt Nam. Hiện tại, Bộ Tài chính hiện đang chuẩn bị ban hành quy định hướng dẫn cho việc huy động vốn, thành lập, tổ chức hoạt động và quản lý quỹ đầu tư bất động sản.

Hình thức quỹ đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust - REIT) cho phép nhà đầu tư thay vì trực tiếp mua nhà-đất, có thể mua chứng chỉ quỹ phát hành, sau đó ủy quyền quản lý cho ban giám đốc quỹ. Hoạt động chủ yếu của quỹ là mua bán, tham gia quản lý các sản phẩm bất động sản, góp vốn vào việc phát triển dự án, hoặc đầu tư vào các công ty bất động sản.

Theo dự thảo quy định, quỹ đầu tư bất động sản sẽ được tổ chức dưới dạng hợp đồng hoặc công ty cổ phần, chia làm hai loại là quỹ đại chúng (quỹ mở) và quỹ thành viên (quỹ đóng). Quỹ đóng bị giới hạn số cổ phần phát hành, chứng chỉ quỹ được niêm yết tại thị trường chứng khoán và được mua bán tại mức giá do thị trường quyết định. Trong khi đó, quỹ mở được phép phát hành thêm cổ phần, và nhà đầu tư có thể định kì bán lại cổ phiếu cho công ty quản lí quỹ tại giá trị tài sản ròng trên một cổ phần (NAV per share).

Với ý nghĩa là một nguồn cung vốn mới trong điều kiện nguồn vốn huy động từ ngân hàng và khách hàng bị thắt chặt, sự ra đời của các REIT chắc chắn sẽ là tin vui đối với các doanh nghiệp bất động sản. Nhưng còn đối với các nhà đầu tư, giữa nhiều hình thức đầu tư bất động sản khác nhau để lựa chọn, việc họ sẽ đón nhận các REIT này như thế nào có lẽ vẫn còn nhiều điều phải bàn.

Một nhà đầu tư muốn tham gia vào thị trường bất động sản có khá nhiều lựa chọn: trực tiếp mua bán bất động sản, mua trái phiếu bất động sản, đầu tư vào cổ phiếu của công ty bất động sản, hoặc mua chứng chỉ quỹ bất động sản (cả REIT của Việt Nam và nước ngoài)…

Trước đây, trái phiếu bất động sản có thể được phát hành kèm theo quyền mua căn hộ nên khá hấp dẫn, điển hình như Sacomreal (SCR) đã hai lần phát hành thành công 850 tỷ đồng trái phiếu kèm quyền ưu tiên mua căn hộ với chính sách giảm giá từ 5-8%. Nhưng từ sau Nghị định 71, hình thức này không còn hợp lệ: người mua trái phiếu bất động sản chỉ được nhận tiền lãi và gốc như trái phiếu thông thường.

Còn nếu so với việc đầu tư trực tiếp vào bất động sản, đầu tư vào REIT có ưu điểm hơn ở chỗ REIT có đội ngũ quản lí chuyên nghiệp, cấu trúc cho phép có thể huy động đủ vốn để đầu tư vào các dự án có qui mô lớn, cũng như đầu tư đa dạng vào nhiều loại hình sản phẩm, nhiều vị trí khác nhau giúp giảm thiểu rủi ro. Nhà đầu tư nhỏ lẻ dù có số vốn không lớn vẫn có thể tham gia gián tiếp vào thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, nhược điểm của REIT so với đầu tư trực tiếp là mất phí quản lí, nhà đầu tư không được trực tiếp ra quyết định và hiệu quả đầu tư của Ban giám đốc quỹ chưa chắc đã tốt hơn. Trong năm 2010, trong khi "NAV per share" quỹ VNL của Vinacapital tăng 4,5%, quỹ VPH của Saigon Asset Management tăng 2,4% thì "NAV per share" quỹ VPF của Dragon Capital lại giảm tới 7,1%.

Nhà đầu tư sẽ phân vân lớn nhất giữa việc lựa chọn REIT hay cổ phiếu của công ty bất động sản vì có nhiều điểm chung giữa hai hình thức đầu tư này. Điểm hấp dẫn nổi bật của REIT so với các cổ phiếu bất động sản chính là ở tỉ lệ chi trả cổ tức cao. Các quỹ REIT thường được ưu đãi về thuế (ở nước ngoài thông thường được miễn toàn bộ thuế thu nhập doanh nghiệp) nhưng lại phải trả phần lớn (khoảng 90%) lợi nhuận cho cổ đông dưới dạng cổ tức.

Như vậy, nhà đầu tư vào REIT sẽ có mức thu nhập theo sát với thực tế hoạt động của quỹ chứ không phải trông chờ vào quyết định phân phối lợi nhuận hàng năm của ban giám đốc các công ty bất động sản. Nói cách khác, do cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động khá đơn giản, tính minh bạch của REIT được đánh giá là cao hơn so với các công ty thông thường.

Ngoài ra, đầu tư vào REIT cũng tương đối an toàn hơn so với đầu tư vào cổ phiếu bất động sản.

Thứ nhất, do nguồn vốn huy động lớn, REIT có thể đầu tư đa dạng hơn so với một công ty bất động sản, đầu tư vào nhiều công ty khác nhau, nhiều công trình ở những địa điểm khác nhau. Thứ hai, ngay cả khi so với việc phân tán rủi ro bằng cách mua nhiều loại cổ phiếu bất động sản khác nhau, đầu tư vào REIT vẫn an toàn hơn ở chỗ: do phải tuân theo quy định của luật điều chỉnh, REIT chủ yếu đầu tư vào những sản phẩm hữu hình, đầu tư khi dự án đã có căn cứ pháp lí vững chắc.

Tuy nhiên, chính những quy định chặt chẽ trong việc huy động và đầu tư vốn cũng dẫn đến hạn chế một phần cơ hội tạo ra lợi nhuận của REIT, khi đem so sánh với các công ty bất động sản.

Ví dụ, quỹ mở chủ yếu phải đầu tư vào các dự án đã hoàn thành, ngoài ra đầu tư vào chứng khoán không quá 10% giá trị quỹ - và phải là cổ phiếu bất động sản hoặc trái phiếu chính phủ; đầu tư vào dự án đang xây dựng không quá 10% giá trị quỹ - với điều kiện không làm giảm nhiều NAV, phải có hợp đồng giao dịch với khách hàng tiềm năng, phải đảm bảo tài sản được chào bán ngay sau khi hoàn thành với mức lợi nhuận hợp lí…).

Ngoài việc cạnh tranh để thu hút vốn với các hình thức đầu tư kể trên, các REIT của Việt Nam khi ra đời sẽ còn phải cạnh tranh với các REIT nước ngoài đã hình thành từ lâu và đang hoạt động tại nước ta. So với các REIT nước ngoài, các REIT của Việt Nam được niêm yết tại thị trường trong nước nên khá thuận tiện, có thể giảm bớt được rủi ro về tỉ giá, rủi ro trong việc chuyển lợi nhuận về nước.

Bên cạnh đó, đội ngũ quản lí người Việt Nam có thể sẽ am hiểu hơn về thị trường, văn hóa Việt Nam, có quan hệ tốt với chính quyền để giải quyết các vấn đề pháp lí, cũng như linh hoạt hơn để có thể nắm bắt được những cơ hội kinh doanh tốt. Tuy nhiên, cũng có những thách thức nhất định đối với REIT Việt Nam như quy mô vốn huy động được có thể nhỏ hơn, "sinh sau đẻ muộn" nên không có được lợi thế của người đi tiên phong, hoặc có thể rủi ro do không phải tuân theo các qui trình khắt khe như các REIT nước ngoài (do chịu sự điều tiết chặt chẽ của pháp luật nước ngoài, do yêu cầu cao của nhà đầu tư nước ngoài).

Dù sao đi nữa, đã là một hình thức đầu tư thì REIT vẫn hàm chứa những rủi ro nhất định. Do đầu tư vào bất động sản nên khi thị trường bất động sản đóng băng, thì giá trị của quỹ cũng suy giảm theo. Quỹ REIT được đánh giá là minh bạch, tuy nhiên trong thực tế thì tính minh bạch chỉ ở mức tương đối. Việc định giá NAV của quỹ REIT liên quan đến việc phải đánh giá lại giá trị các bất động sản đang nắm giữ, nhưng việc định giá bất động sản một cách chính xác luôn là một bài toán không hề dễ dàng.

Bên cạnh đó, cho đến nay nước ta chưa có các quỹ REIT của nội địa nên hình thức đầu tư này vẫn còn lạ lẫm với các nhà đầu tư Việt Nam. Những năm gần đây, xu hướng các REIT nước ngoài cũng như các quỹ đầu tư nói chung không được nhà đầu tư ưa thích lắm, thể hiện qua mức chiết khấu khá cao và tính thanh khoản thấp.

Do vậy, đây sẽ là một điểm đáng cân nhắc với đối với việc ra quyết định của nhà đầu tư, cũng như một thách thức không nhỏ đối với các REIT Việt Nam ra đời trong bối cảnh hiện nay.

Bùi Thu Hương - Phòng Nghiên cứu và Tư vấn đầu tư, Công ty Chứng khoán Tân Việt (TVSI)

Thị trường nhà đất méo mó vì cơ chế 2 giá

Ngày 25 tháng 04 năm 2012.

Ảnh minh họa: Cơ chế hai giá làm méo mó thị trường bất động sản - Ảnh: Internet 

Nhận định của Ngân hàng thế giới (WB) trong báo cáo Đánh giá đô thị hóa ở Việt Nam vừa được công bố trong tháng 4, thị trường nhà đất của Việt Nam đang méo mó vì cơ chế 2 giá.

Tại Việt Nam, khi Nhà nước thu hồi đất thì tiền đền bù được tính trên khung giá đất ấn định sẵn. Tuy nhiên, sau khi đất được chuyển giao cho nhà đầu tư để xây dựng dự án hay bán lại, thì chủ đầu tư lại áp theo giá thị trường. Giá Nhà nước, ngoài việc ấn định cho các hoạt động thu hồi, bồi thường, giao mặt bằng… còn được áp dụng để tính giá trị đất đai sử dụng cho việc góp vốn trong liên doanh, và cả việc tính thuế chuyển nhượng đất cho người sử dụng mới.

Một nghiên cứu về tỷ lệ chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thị trường đất đai, bất động sản (gọi chung là nhà đất) năm 2009 khiến nhiều người… ngã ngửa. Tại TP HCM, nhà đất đường Hai Bà Trưng (Q.1), giá Nhà nước tối đa là 48 triệu đồng/m2, trong khi giá chào bán trên thị trường là 293 triệu đồng/ m2, chênh lệch đến 600%, hoặc như đất mặt đường Tú Xương (Q.3), giá Nhà nước là 22 triệu đồng/m2 trong khi giá thị trường là 213 triệu đồng/m2, tăng đến 970%... Đội giá kinh khủng nhất phải tính đến các quận và huyện vùng ven, ví dụ, nhà đất đường Đỗ Xuân Hợp (Q.9) có giá Nhà nước là 3,5 triệu đồng/m2 nhưng giá thị trường đến 40 triệu đồng/m2, tức là tăng đến 1.140%. Thậm chí, đường Lê Văn Lương, huyện Nhà Bè, giá Nhà nước chỉ 2,2 tiệu đồng/m2, trong giá thị trường lên đến 28,7 triệu đồng/m2, gấp 1.300%.

WB phân tích, cơ chế hai giá đã gây nên sự hoán chuyển những giá trị và lợi ích lớn, nhưng lại tạo kẽ hở cho hành vi thông đồng giữa hai nhóm quyền lực là các công ty xây dựng, các nhà đầu tư, đầu cơ và các quan chức nhà nước (với tư cách người thực thi những chính sách, quy định tạo ra những lợi nhuận này). Tình trạng này càng tạo điều kiện cho sự tồn tại của việc duy trì cơ chế hai giá.

Cơ chế hai giá cũng là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp xung vấn đề thu hồi đất. Theo báo cáo của bộ Tài nguyên môi trường, giai đoạn 1993 - 1995 khi giá thị trường và giá nhà nước còn chưa cách nhau quá xa, những kiện tụng, khiếu nại về việc áp giá trong thu hồi đất khoảng 800 vụ. Tuy nhiên, từ gia đoạn 1996 - 2005, khi hai giá này chênh lệch nhau quá cao, số vụ việc tăng đến 12.708 vụ. Diện tích đất đai vướng vào tranh chấp càng lớn, dẫn đến hệ lụy là tỷ lệ dự án hoàn thành giảm đáng kể, xuất hiện tình trạng ứ đọng càng đẩy cao giá thị trường nhà đất. Hậu quả của quá trình trên không chỉ làm méo mó thị trường mà ngày càng đào sâu khoảng cách giữa hai giá. Ngoài ra, khung giá đất thấp một cách giả tạo cũng khuyến khích tình trạng bán đất tràn lan, đẩy nhanh hiện tượng đô thị hóa không kiểm soát, gắn liền với nó là hiệu quả sử dụng cơ sở hạ tầng thấp, chi phí đầu tư cao. Nhà nước đang bị vướng vào cơ chế hai giá đem lại lợi nhuận hơn cho nhà đầu tư hơn là người dân.

Cơ chế hai giá cũng gây những tổn thất lớn không kém với những người sử dụng đất bị thu hồi đất đai cũng như xã hội nói chung. Do việc giao đất các hợp đồng liên doanh, thuế khóa, thuê đất và cấp phép và cấp phép cho nhà đầu tư, xây dựng được tiến hành dựa trên các giá trị đất bị ấn định thấp một cách giả tạo nên nhà nước đang để mất nhiều cơ hội tạo ra các lợi ích xã hội tự một trong những tài sản quý giá nhất của mình.

Theo Đất Việt 

Thực hiện bài: Quy Nhi